1. मैं किन उद्देश्यों के लिए पहली बार आवास ऋण ले सकता हूं?

आप आम तौर पर घर या फ्लैट खरीदने, अपने मौजूदा घर के नवीनीकरण, विस्तार और मरम्मत के लिए पहली बार आवास ऋण ले सकते हैं। जो लोग दूसरा घर खरीदने जा रहे हैं, उनके लिए ज्यादातर बैंकों की अलग नीति (पॉलिसी) होती है। कृपया ऊपर उल्लिखित मुद्दों पर अपने वाणिज्यिक बैंक से विशिष्ट स्पष्टीकरण प्राप्त करना याद रखें।

2. आपके बैंक द्वारा आपके आवास ऋण की पात्रता कैसे तय की जाएगी?

बैंक द्वारा आपके आवास ऋण की पात्रता तय करते समय आपकी भुगतान क्षमता का आकलन किया जाएगा। चुकौती क्षमता आपकी मासिक प्रयोज्य (डिस्पोजेबल) / अधिशेष आय पर आधारित है, (जो बदले में कुल मासिक आय / अधिशेष घटा मासिक व्यय जैसे कारकों पर आधारित है) और अन्य कारक जैसे पति या पत्नी की आय, संपत्ति, देनदारियां, आय की स्थिरता इत्यादि। बैंक की मुख्य चिंता यह सुनिश्चित करना है कि आप आराम से समय पर ऋण का भुगतान करें और अंतिम उपयोग सुनिश्चित करें। मासिक प्रयोज्य आय जितनी अधिक होगी, उतनी ही अधिक राशि आप ऋण के लिए पात्र होंगे। आमतौर पर एक बैंक यह मानता है कि आपकी मासिक प्रयोज्य/अतिरिक्त आय का लगभग 55-60% ऋण चुकाने के लिए उपलब्ध है। हालांकि, कुछ बैंक किसी व्यक्ति की सकल आय के आधार पर ईएमआई भुगतान के लिए उपलब्ध आय की गणना करते हैं, न कि उसकी प्रयोज्य आय पर।

ऋण की राशि ऋण की अवधि और ब्याज की दर पर भी निर्भर करती है क्योंकि ये चर (प्रभावित करने वाली वस्तुएँ)आपके मासिक व्यय/बहिर्प्रवाह को निर्धारित करते हैं जो बदले में आपकी प्रयोज्य आय पर निर्भर करता है। बैंक आम तौर पर आवास ऋण आवेदकों के लिए ऊपरी आयु सीमा तय करते हैं।

3. ईएमआई क्या होती है?

आप समान मासिक किश्तों (ईएमआई) में मूलधन और ब्याज दोनों को शामिल करते हुए ऋण चुकाते हैं। ईएमआई के माध्यम से चुकौती उस महीने के अगले महीने से शुरू होती है जिसमें आप पूर्ण संवितरण लेते हैं। (यह समझने के लिए कि ईएमआई की गणना कैसे की जाती है, कृपया अनुबंध देखें)।

4. ऋण स्वीकृति के लिए आम तौर पर कौन से दस्तावेज मांगे जाते हैं?

खरीदे जा रहे घर से संबंधित सभी कानूनी दस्तावेजों के अलावा, बैंक आपसे पहचान और निवास प्रमाण, नवीनतम वेतन पर्ची (नियोक्ता द्वारा प्रमाणित और कर्मचारियों के लिए स्वयं सत्यापित) और फॉर्म 16 (व्यवसायी व्यक्तियों / स्वरोजगार के लिए) और पिछले 6 महीने की बैंक स्टेटमेंट / बैलेंस शीट, जो भी लागू हो, जमा करने के लिए कहेंगे। आपको अपने फोटोग्राफ के साथ पूरा भरा हुआ आवेदन पत्र भी जमा करना होगा। ऋण आवेदन फॉर्म में आवेदन के साथ संलग्न किए जाने वाले दस्तावेजों की एक चेकलिस्ट दी जाएगी।

सौदे को जल्दी से पक्का करने में जल्दबाजी न करें।

कृपया इस संबंध में वाणिज्यिक बैंक द्वारा प्रदान किए गए नियमों और शर्तों में किसी भी छूट पर चर्चा करें और अधिक जानकारी प्राप्त करें। उदाहरण के लिए कुछ बैंक वाणिज्यिक बैंक के पक्ष में निर्दिष्ट ऋण राशि के बराबर उधारकर्ता/गारंटर की जीवन बीमा पॉलिसियों को प्रस्तुत करने पर जोर देते हैं। आमतौर पर इस शर्त के लिए राशि की सीमा होती है जिसे उपयुक्त प्राधिकारी द्वारा भी माफ किया जा सकता है। कृपया बैंक की योजना के फाइन प्रिंट (बारीक अक्षरों) को ध्यान से पढ़ें और स्पष्टीकरण मांगें।

5. बैंकों द्वारा प्रदान किए जाने वाले विभिन्न ब्याज दर विकल्प क्या हैं?

बैंक द्वारा आम तौर पर निम्नलिखित ऋण विकल्पों में से किसी एक की पेशकश की जा सकती हैं: फ्लोटिंग रेट (अस्थायी दर) होम लोन और फिक्स्ड रेट (निश्चित दर) आवास ऋण। फिक्स्ड रेट लोन के लिए, ब्याज की दर या तो ऋण की पूरी अवधि के लिए या ऋण की अवधि के एक निश्चित हिस्से के लिए तय होती है। शुद्ध निश्चित ऋण के मामले में, बैंक की ईएमआई स्थिर रहती है। यदि कोई बैंक ऋण की पेशकश करता है जो केवल ऋण की अवधि की एक निश्चित अवधि के लिए निर्धारित है, तो कृपया बैंक से जानकारी प्राप्त करने का प्रयास करें कि क्या अवधि के बाद दरें बढ़ाई जा सकती हैं (पुनर्स्थापना खंड)। आप एक लॉक-इन पर बातचीत करने का प्रयास कर सकते हैं जिसमें वह दर शामिल होनी चाहिए जिस पर आपने शुरुआत में सहमति दी थी और लॉक-इन की अवधि भी शामिल होनी चाहिए।

इसलिए फिक्स्ड रेट वाले लोन की ईएमआई पहले से पता होती है। यह वह नकद बहिर्प्रवाह है जिसकी योजना ऋण की शुरुआत में बनाई जा सकती है। यदि मुद्रास्फीति और अर्थव्यवस्था में ब्याज दर वर्षों में बढ़ती है, तो एक निश्चित ईएमआई आकर्षक रूप से स्थिर होती है और इसकी योजना बनाना आसान होता है। हालांकि, अगर आपने ईएमआई तय कर रखी है तो बाजार में ब्याज दरों में किसी तरह की कटौती से आपको कोई फायदा नहीं होगा।

फ्लोटिंग रेट के निर्धारक:

फ्लोटिंग रेट लोन की ईएमआई बाजार की ब्याज दरों में बदलाव के साथ बदलती है। यदि बाजार दर बढ़ती है, तो आपकी चुकौती (पुनर्भुगतान) बढ़ जाती है। जब दरें गिरती हैं, तो आपकी बकाया राशि भी गिर जाती है। फ्लोटिंग ब्याज दर दो भागों से बनी होती है: इंडेक्स और स्प्रेड (सूचकांक और फैलाव)। सूचकांक आम तौर पर ब्याज दरों का एक उपाय है (सरकारी प्रतिभूतियों की कीमतों के आधार पर), और प्रसार एक अतिरिक्त राशि है जिसे बैंकर क्रेडिट जोखिम, लाभ मार्क-अप आदि को कवर करने के लिए जोड़ता है। प्रसार की राशि एक ऋणदाता से दूसरे में भिन्न हो सकती है, लेकिन यह आमतौर पर ऋण के जीवन पर स्थिर होती है। अगर सूचकांक दर ऊपर जाती है, तो अधिकांश परिस्थितियों में आपकी ब्याज दर भी बढ़ती है और आपको अधिक ईएमआई का भुगतान करना होगा। इसके विपरीत, अगर ब्याज दर घटती है, तो आपकी ईएमआई राशि कम होनी चाहिए।

साथ ही, कभी-कभी बैंक कुछ समायोजन (एडजस्टमेंट) करते हैं ताकि आपकी ईएमआई स्थिर रहे। ऐसे मामलों में, जब कोई ऋणदाता फ्लोटिंग ब्याज दर बढ़ाता है, तो ऋण की अवधि बढ़ जाती है (और ईएमआई स्थिर रहती है)।

कुछ ऋणदाता अपनी फ्लोटिंग दरें अपने बेंचमार्क प्राइम लेंडिंग रेट्स (बीपीएलआर) पर भी आधारित करते हैं। आपको पूछना चाहिए कि फ्लोटिंग रेट को सेट करने के लिए किस इंडेक्स का उपयोग किया जाएगा, यह आमतौर पर अतीत में कैसे उतार-चढ़ाव करता है, और यह कहां प्रकाशित/खुलासा होता है। हालांकि, किसी भी इंडेक्स का पिछला उतार-चढ़ाव उसके भविष्य के व्यवहार की गारंटी नहीं है।

ईएमआई में लचीलापन:

कुछ बैंक अपने ग्राहकों को लचीले पुनर्भुगतान विकल्प भी प्रदान करते हैं। यहां ईएमआई असमान हैं। स्टेप-अप लोन में, शुरुआत में ईएमआई कम होती है और जैसे-जैसे साल बीतते जाते हैं (बैलून रीपेमेंट) बढ़ती जाती है। स्टेप-डाउन लोन में, ईएमआई शुरू में अधिक होती है और जैसे-जैसे साल बीतते जाते हैं, घटती जाती है।

स्टेप-अप विकल्प उन उधारकर्ताओं के लिए सुविधाजनक है जो अपने करियर की शुरुआत में हैं। स्टेप-डाउन ऋण विकल्प उन उधारकर्ताओं के लिए उपयोगी है जो अपनी सेवानिवृत्ति के वर्षों के करीब हैं और वर्तमान में अच्छा पैसा कमा रहे हैं।

6. मासिक घटती शेष राशि पद्धति क्या है?

उधारकर्ताओं को एक ऐसे ऋण से अधिक लाभ होता है जिसकी गणना वार्षिक आधार की तुलना में मासिक घटते आधार पर की जाती है। मासिक रीसेट के मामले में, उस महीने के बकाया मूलधन पर ब्याज की गणना की जाती है। भुगतान किया गया मूलधन अगले महीने के शुरुआती मूलधन पर पहुंचने के लिए शुरुआती मूल बकाया राशि से घटाया जाता है और ब्याज की गणना नए, घटाए गए मूल बकाया पर की जाती है। वार्षिक रीसेट के मामले में, भुगतान किया गया मूलधन केवल वर्ष के अंत में समायोजित किया जाता है। इसलिए, आप मूलधन के एक हिस्से पर ब्याज का भुगतान करना जारी रखते हैं जो कि ऋणदाता को वापस भुगतान किया गया है।

7. कार्यकाल ऋण की लागत को कैसे प्रभावित करता है?

ऋण की अवधि जितनी लंबी होगी, आपकी मासिक ईएमआई उतनी ही कम होगी। कम अवधि का मतलब ईएमआई का अधिक बोझ है, लेकिन आपका ऋण तेजी से चुकाया जाता है। यदि आपके पास अल्पकालिक नकदी प्रवाह बेमेल है, आपका बैंक ऋण की अवधि बढ़ा सकता है, और आपकी ईएमआई का बोझ कम हो जाता है। लेकिन लंबी अवधि का अर्थ है ऋण के लिए बड़े ब्याज का भुगतान करना और इसे और अधिक महंगा बनाना।

8. परिशोधन अनुसूची क्या है?

यह एक तालिका है जो ऋण पर आवधिक मूलधन और ब्याज भुगतान और किसी भी समय बकाया राशि का विवरण देती यह शून्य तक पहुंचने तक ऋण शेष की क्रमिक कमी को भी दर्शाता है। (अनुबंध देखें)

9. प्री-ईएमआई ब्याज क्या है?

आवास परियोजना के पूरा होने के चरणों के आधार पर कभी-कभी ऋण किश्तों में वितरित किया जाता है। अंतिम संवितरण लंबित होने पर, आपको केवल संवितरित ऋण के हिस्से पर ही ब्याज का भुगतान करना पड़ सकता है। इस ब्याज को प्री-ईएमआई ब्याज कहा जाता है। प्री-ईएमआई ब्याज हर महीने प्रत्येक संवितरण की तारीख से ईएमआई शुरू होने की तारीख तक देय होता है।

हालांकि, कई बैंक एक विशेष सुविधा प्रदान करते हैं जिससे ग्राहक उस समय तक किस्तों का चयन कर सकते हैं जो वे निर्माणाधीन संपत्तियों के लिए भुगतान करना चाहते हैं जब तक कि संपत्ति कब्जे के लिए तैयार न हो जाए। ग्राहक द्वारा ब्याज से अधिक भुगतान किया गया कुछ भी मूलधन पुनर्भुगतान की ओर जाता है। ईएमआई भुगतान जल्दी शुरू करने से ग्राहक को लाभ होता है और इसलिए वह तेजी से ऋण चुकाता है। कृपया ऋण लेने से पहले अपने बैंकर से जांच लें कि यह सुविधा उपलब्ध है या नहीं।

10. आपको क्या प्रतिभूति देनी होगी?

आवास ऋण के लिए प्रतिभूति आमतौर पर संपत्ति का पहला बंधक होता है, आमतौर पर स्वत्व विलेख जमा करने के माध्यम से। बैंक कभी-कभी आवश्यकता पड़ने पर अन्य संपार्श्विक प्रतिभूति भी मांगते हैं। कुछ बैंक मार्जिन/डाउन पेमेंट (आस्ति निर्माण में कर्जदारों का योगदान) को बनाए रखने/बनाने पर भी जोर देते हैं

आपके बैंक को सौंपी गई संपार्श्विक सुरक्षा जीवन बीमा पॉलिसियां हो सकती हैं, जिसका सरेंडर मूल्य ऋण राशि के एक निश्चित प्रतिशत पर निर्धारित होता है, सॉल्वेंट गारंटरों से गारंटी, शेयरों/प्रतिभूतियों की गिरवी और केवीपी/एनएससी आदि जैसे निवेश जो आपके बैंकर के लिए स्वीकार्य हैं। बैंकों को आपसे यह सुनिश्चित करने की भी आवश्यकता होगी कि संपत्ति का शीर्षक किसी भी प्रकार के भार से मुक्त हो। (यानी, कोई मौजूदा बंधक, ऋण या मुकदमेबाजी नहीं होनी चाहिए, जिससे संपत्ति के शीर्षक पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ने की संभावना हो)।

11. यदि आप कोई ऐसी संपत्ति खरीद रहे हैं जो नव निर्मित नहीं है तो आपको कौन सी सावधानियां बरतने की आवश्यकता है?

सुनिश्चित करें कि आपको प्रदान किए जा रहे दस्तावेज़ रंगीन फोटोकॉपी नहीं हैं। धोखाधड़ी करने के अन्य तौर-तरीकों के लिए इंटरनेट की जाँच करें और संपत्ति पर स्पष्ट शीर्षक सुनिश्चित करें। अपने बैंक जैसे प्रामाणिक स्रोतों से ही सलाह लें।

सही शीर्षक धारक का पता लगाने के लिए और अगर यह किसी फाइनेंसर के पास गिरवी है, तो नो एन्कम्ब्रन्स सर्टिफिकेट प्राप्त करें। यह सुनिश्चित करने के लिए कि सभी दस्तावेज़ अद्यतित हैं, सभी टैक्स दस्तावेज़ प्राप्त करें।

12. बैंकों से निपटने में आपकी क्या रणनीति होनी चाहिए?

अपने आप को पर्याप्त समय दें। अपनी खरीद या ऋण लेने में किसी भी हालत में जल्दबाज़ी न करें। आवास ऋण के लिए कई जगहों पर पूछताछ करने से आपको सबसे अच्छा वित्तीय सौदा प्राप्त करने में सहायता मिलेगी। कई जगहों पर पूछताछ करने, तुलना करने, स्पष्टीकरण मांगने और बैंकों के साथ बातचीत करने से आपको हजारों रुपए की बचत हो सकती है।

ए) कई बैंकों से जानकारी प्राप्त करें

आवास ऋण मुख्य रूप से दो प्रकार के उधारदाताओं से उपलब्ध हैं - वाणिज्यिक बैंक और आवास वित्त कंपनियां। विभिन्न ऋणदाता आपको ब्याज की अलग-अलग दरों और अन्य नियमों और शर्तों को उद्धृत कर सकते हैं, इसलिए आपको यह सुनिश्चित करने के लिए कि आपको पैसे के लिए सबसे अच्छा मूल्य मिल रहा है, कई उधारदाताओं से संपर्क करना चाहिए।

पता करें कि आपको कितना डाउन पेमेंट करना है, और ऋण में शामिल सभी लागतों (प्रोसेसिंग फीस, प्रशासनिक शुल्क और बैंकों द्वारा लगाए गए पूर्व भुगतान शुल्क सहित) का पता लगाएं। सिर्फ ईएमआई की राशि या ब्याज दर जानना पर्याप्त नहीं है। इसी तरह, ऋण राशि, ऋण अवधि और ऋण के प्रकार (स्थिर या अस्थायी) के बारे में जानकारी मांगें ताकि आप जानकारी की तुलना कर सकें और एक सूचित निर्णय ले सकें।

निम्नलिखित कुछ महत्वपूर्ण जानकारी है जिसकी आपको आवश्यकता होगी।

i) दरें

अपने ऋणदाता से उसकी वर्तमान आवास ऋण ब्याज दरों के बारे में पूछें और पता करें कि क्या दर स्थिर है या फ्लोटिंग है। याद रखें कि जब अर्थव्यवस्था में ब्याज दरें बढ़ती है तो फ्लोटिंग दरें भी बढ़ती है और इस प्रकार मासिक चुकौती भी बढ़ती है।

यदि उद्धृत दर फ्लोटिंग दर है, तो पूछें कि आपकी दर और ऋण भुगतान कैसे भिन्न होंगे, जिसमें यह भी शामिल है कि दरों में एक निश्चित प्रतिशत की कमी आने पर आपका ऋण भुगतान किस हद तक कम हो जाएगा। अपने ऋणदाता से पूछें कि आपके फ्लोटिंग आवास ऋण को किस इंडेक्स को संदर्भित / लिंक किया गया है और उस इंडेक्स के अपडेशन की आवधिकता क्या है। अपने बैंक से यह भी पूछें कि सूचकांक आंतरिक है या बाहरी और इसे कैसे और कहां प्रकाशित किया जाता है।

ऋण की वार्षिक प्रतिशत दरों (एपीआर) के बारे में पूछें। एपीआर न केवल ब्याज दर को ध्यान में रखता है, बल्कि शुल्क और कुछ अन्य शुल्क भी लेता है जिन्हें आपको वार्षिक दर के रूप में व्यक्त करने की आवश्यकता हो सकती है। ग्राहक द्वारा अनुरोध किए जाने पर बैंक एपीआर का खुलासा करने के लिए बाध्य हैं।

ii) रीसेट खंड

रीसेट संबंधी खंड की जांच करें, विशेषकर स्थायी ब्याज दर ऋण के मामले में क्योंकि ऋण की अवधि के दौरान दरें स्थिर नहीं होगी।

iii) स्प्रेड/मार्क अप

जांचें कि फ्लोटिंग दर के मामले में मार्जिन निश्चित है या परिवर्तनीय। आपको जो ब्याज दर का भुगतान करना होगा, वह तदनुसार अलग-अलग होगा।

iv) शूल्क

आवास ऋण के लिए अक्सर विभिन्न शुल्कों के भुगतान की आवश्यकता होती है, जैसे कि ऋण उत्पत्ति या प्रसंस्करण शुल्क, प्रशासनिक शुल्क, प्रलेखन, देर से भुगतान, ऋण अवधि बदलना, ऋण अवधि के दौरान अलग-अलग ऋण पैकेज पर स्विच करना, ऋण का पुनर्गठन, निश्चित से फ्लोटिंग ब्याज दर ऋण में बदलना और वापस, कानूनी शुल्क, तकनीकी निरीक्षण शुल्क, आवर्ती वार्षिक सेवा शुल्क, यदि आप ऋण का पूर्व भुगतान करना चाहते हैं, तो दस्तावेज़ पुनर्प्राप्ति शुल्क और पूर्व-भुगतान शुल्क। प्रत्येक ऋणदाता आपको अपनी शुल्क का अनुमान देने में सक्षम होना चाहिए। इनमें से कई शुल्कों पर समझौता किया जा सकता है / माफ भी किया जा सकता है।

पूछें कि प्रत्येक शुल्क में क्या शामिल है। कभी-कभी कई घटकों को एक शुल्क में डाल दिया जाता है। किसी भी शुल्क का स्पष्टीकरण मांगें जिसे आप समझ नहीं पा रहे हैं। साथ ही, याद रखें कि इनमें से अधिकांश शुल्क छूट प्राप्त है! किसी विशेष शुल्क के लिए सहमत होने से पहले अपने बैंक के साथ बात करें। देखें कि अन्य बैंकों द्वारा दी जाने वाली सभी समावेशी दरों की तुलना में सभी समावेशी दरें कैसे हैं। अपने वित्त की योजना बनाते समय, स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण की लागत को शामिल करना न भूलें.

v) डाउन पेमेंट्स/मार्जिन

कुछ ऋणदाताओं को घर की खरीद कीमत का 20/30 प्रतिशत आपसे डाउन पेमेंट के रूप में चाहिए। हालांकि, कई उधारदाता ऐसे ऋण भी प्रदान करते हैं जिनके लिए 20/30 प्रतिशत से कम डाउन पेमेंट की आवश्यकता होती है, कभी-कभी 5 प्रतिशत से कम। डाउन पेमेंट के लिए ऋणदाता की आवश्यकताओं के बारे में पूछें और डाउन पेमेंट को कम करने के लिए उसके साथ बातचीत भी करें।

बी) सबसे अच्छा सौदा प्राप्त करें

यह जान लेने के बाद कि प्रत्येक बैंक दरों, शुल्कों और डाउन पेमेंट के संदर्भ में क्या दे सकते हैं, सर्वोत्तम डील के लिए उनके साथ बातचीत करें। ऋणदाता को ऋण से जुड़ी सभी लागतों को लिखकर देने के लिए कहें। फिर पूछें कि क्या बैंक अपनी एक या अधिक शुल्क माफ या कम करेगा या कम दर के लिए सहमत होगा। यह सुनिश्चित करें कि बैंक एक शुल्क को बढ़ाते समय दूसरे शुल्क को कम करने के लिए सहमत नहीं है, या शुल्क बढ़ाते समय दर को कम करने के लिए सहमत नहीं है। यदि आप किसी विशेष शर्त को समझ नहीं पा रहे हैं तो उसका स्पष्टीकरण मांगें। सभी बैंक आवास ऋण से संबन्धित महत्वपूर्ण शरतों और नियमों को विस्तार से बताने के लिए बाध्य है।

एक बार जब आप उन शर्तों से संतुष्ट हो जाते हैं जिन पर आपने बातचीत की है, तो कृपया ऋणदाता से एक लिखित प्रस्ताव पत्र प्राप्त करें और एक प्रति अपने साथ रखें। हस्ताक्षर करने से पहले प्रस्ताव पत्र को ध्यान से पढ़ें।

13. क्या आप निर्धारित समय से पहले अपना ऋण चुका सकते हैं? क्या ऋण के पूर्व भुगतान की अनुमति है?

हां, ज्यादातर बैंक आपको एकमुश्त भुगतान करके निर्धारित समय से पहले ऋण चुकाने की अनुमति देते हैं। हालांकि, कई बैंक बकाया मूल राशि के 2-3% तक पूर्वभुगतान दंड लेते हैं। पूर्व भुगतान दंड कई कारणों और धन के स्रोत के अनुसार भिन्न हो सकता है - यदि आप पूर्व-भुगतान के लिए किसी अन्य बैंक से ऋण प्राप्त करते हैं, तो शुल्क आमतौर पर आपके स्वयं के स्रोतों से भुगतान करने की तुलना में अधिक होते हैं। हालांकि, जब भी आपके पास धन उपलब्ध है, आप आवधिक आधार पर अपने ऋण खाते में अपनी ईएमआई राशि से अधिक जमा कर सकते हैं और आपके ब्याज बोझ को कम कर सकते हैं। यदि आप आवधिक आधार पर देय ईएमआई से अधिक जमा करते हैं तो अधिकांश बैंक पूर्व-भुगतान दंड नहीं लेते हैं। कृपया ऋण का लाभ उठाते समय ऐसी शर्तों की जांच करें।

14. स्विच ओवर प्रभार (शुल्क) /शेष अंतरण प्रभार क्या हैं?

जब अन्य बैंक ब्याज दर घटाते हैं, कम ब्याज दरों की पेशकश करने वाले बैंक से ऋण प्राप्त करने के लिए आप उस बैंक के साथ अपना खाता बंद करना पसंद कर सकते हैं जिसके साथ आप बैंकिंग कर रहे हैं। ऐसा करने के लिए आपको प्री-पेमेंट चार्ज देना होगा। यह सुनिश्चित करने के लिए कि उनके ग्राहक कम ब्याज दरों का लाभ उठाने के लिए अन्य बैंकों से संपर्क न करें, बैंक ग्राहकों को एक स्विच ओवर फीस का भुगतान करके उच्च ब्याज ऋण से कम ब्याज ऋण पर स्विच करने की अनुमति देते हैं, जो कि पूर्व भुगतान शुल्क से कम है। आम तौर पर स्विचओवर शुल्क बकाया ऋण राशि के प्रतिशत के रूप में लिया जाता है।

आवास ऋण बाजार में विभिन्न परिवर्तनों के बारे में स्वयं को अद्यतन रखें। शाखा में जाएँ, आवास ऋण परिदृश्य में किसी भी बदलाव से सर्वोत्तम लाभ प्राप्त करने के लिए अधिकारियों से चर्चा करें।

15. क्या आपको ऋण पर कर लाभ (लोन पर टैक्स बेनिफिट) मिलता है?

हाँ। निवासी भारतीय आयकर अधिनियम, 1961 के तहत ऋण के मूलधन और ब्याज दोनों घटकों पर कुछ कर लाभों के लिए पात्र हैं। वर्तमान कानूनों के अंतर्गत, आप प्रति वर्ष 1,50,000/- रुपये तक के ब्याज पुनर्भुगतान के लिए आयकर छूट के हकदार हैं। इसके अलावा, आप प्रति वर्ष 1,00,000/- रुपये तक की मूल राशि के पुनर्भुगतान पर धारा 80 सी के तहत अतिरिक्त कर लाभ प्राप्त कर सकते हैं।

16. जब बैंक आपको होम लोन बेचते हैं तो बैंकों को किन न्यूनतम मानकों का पालन करना होता है?

1. ऋण की सोर्सिंग के समय, बैंकों के लिए आवश्यक है कि वे लागू ब्याज दर, शुल्क/प्रभार और आपके हित को प्रभावित करने वाले किसी अन्य मामले के बारे में जानकारी प्रदान करें और इन्हें आमतौर पर बैंकों के उत्पाद विवरणिका में प्रस्तुत किया जाता है। पूर्ण पारदर्शिता अनिवार्य है।

2. अनुरोध किए जाने पर बैंक आपको आपके द्वारा निष्पादित सभी ऋण दस्तावेजों की प्रमाणित प्रतियों के साथ-साथ ऋण दस्तावेज में उद्धृत सभी अनुलग्नकों की एक-एक प्रति प्रदान करेंगे।

कोई बैंक वैध कारण बताए बिना आपके ऋण आवेदन को अस्वीकार नहीं कर सकता है।

17. अगर आपको कोई शिकायत है तो आप क्या करते हैं?

यदि आपको उपरोक्त में से किसी भी आधार पर केवल अनुसूचित बैंक के विरुद्ध शिकायत है, आप गोइपोरिया समिति की सिफारिश के अनुसार शाखाओं में उपलब्ध कराए गए एक विशिष्ट शिकायत रजिस्टर में या कागज के एक टुकड़े पर लिखित रूप में संबंधित बैंक के पास शिकायत दर्ज कर सकते हैं। अपनी शिकायत की रसीद मांगें। आपकी शिकायत प्राप्त करने वाले अधिकारी का विवरण विशेष रूप से मांगा जा सकता है। यदि बैंक 30 दिनों के भीतर जवाब देने में विफल रहता है, तो आप बैंकिंग लोकपाल के पास शिकायत दर्ज कर सकते हैं। (कृपया ध्यान दें कि किसी अन्य न्यायिक फोरम में लंबित शिकायतों पर बैंकिंग लोकपाल द्वारा विचार नहीं किया जाएगा)। ग्राहक की शिकायत के समाधान के लिए बैंकिंग लोकपाल कार्यालय द्वारा कोई शुल्क नहीं लगाया जाता है। ट्रैकिंग के उद्देश्य से आपको एक विशिष्ट शिकायत पहचान संख्या दी जाएगी। (बैंकिंग लोकपालों की सूची उनके संपर्क विवरण के साथ भारतीय रिज़र्व बैंक की वेबसाइट पर उपलब्ध कराई गई है)।

शिकायतों को उस बैंकिंग लोकपाल को संबोधित किया जाना चाहिए जिसके अधिकार क्षेत्र में बैंक की वह शाखा या कार्यालय स्थित है जिसके विरुद्ध शिकायत की गई है। शिकायत सादे कागज पर लिखकर अथवा www.bankingombudsman.rbi.org.in पर ऑनलाइन या बैंकिंग लोकपाल को ई-मेल भेजकर दर्ज कराई जा सकती है। शिकायत प्रपत्र सभी बैंक शाखाओं में भी उपलब्ध हैं।

शिकायत आपके अधिकृत प्रतिनिधि (वकील के अलावा) अथवा आपकी ओर से कार्य करने वाले किसी उपभोक्ता संघ/मंच द्वारा भी दर्ज कराई जा सकती है।

यदि आप बैंकिंग लोकपाल के निर्णय से खुश नहीं हैं, तो आप भारतीय रिज़र्व बैंक में अपीलीय प्राधिकारी के समक्ष अपील कर सकते हैं।

प्रतिगामी बंधक ऋण (रिवर्स मॉर्टगेज लोन)

18. प्रतिगामी बंधक ऋण क्या है? मेरी पात्रता क्या है और मैं स्वत्व विलेख को कैसे वापस पाऊंगा?

प्रतिगामी बंधक योजना हाल ही में उन वरिष्ठ नागरिकों के लाभ के लिए शुरू की गई है, जिनके पास अपना घर है, लेकिन उनकी आय उनकी जरूरतों को पूरा करने के लिए अपर्याप्त है। प्रतिगामी बंधक की कुछ महत्वपूर्ण विशेषताएं इस प्रकार हैं:

• एक गृहस्वामी जिसकी आयु 60 वर्ष से अधिक है, प्रतिगामी बंधक ऋण के लिए पात्र है। यह उसे अपने घर में इक्विटी को एकमुश्त या आवधिक भुगतानों में उधारकर्ता और बैंकर द्वारा पारस्परिक रूप से सहमत होने की अनुमति देता है।

• संपत्ति ऋणभारों से मुक्त होनी चाहिए और उधारकर्ता का स्पष्ट शीर्षक होना चाहिए।

• जब तक उधारकर्ता रहता है, तब तक कोई पुनर्भुगतान आवश्यक नहीं है, उधारकर्ता को घर से संबंधित सभी करों का भुगतान करना चाहिए और संपत्ति को अपने प्राथमिक निवास के रूप में बनाए रखना चाहिए।

• ऋण की राशि कई कारकों पर आधारित होती है: उधारकर्ता की आयु, संपत्ति का मूल्य, वर्तमान ब्याज दरें और चुनी गई विशिष्ट योजना। सामान्यतया, उम्र जितनी अधिक होती है, घर का मूल्य उतना ही अधिक होता है, उतना ही अधिक धन उपलब्ध होता है।

• आवासीय संपत्ति का मूल्यांकन आवधिक अंतराल पर किया जाता है और यह स्पष्ट रूप से उधारकर्ताओं को अग्रिम रूप से निर्दिष्ट किया जाएगा। बैंकों के पास संपत्ति के पुनर्मूल्यांकन के आधार पर ऐसी आवृत्ति या अंतराल पर आवधिक/ एकमुश्त राशि को संशोधित करने का विकल्प होगा।

• विवाहित जोड़े वित्तीय सहायता के लिए संयुक्त उधारकर्ताओं के रूप में पात्र होंगे। ऐसे मामले में, दम्पत्ति के लिए आयु मानदंड ऋणदाता संस्था के विवेक पर होगा, बशर्ते कि उनमें से कम से कम एक की आयु 60 वर्ष से अधिक हो।

• ऋण तभी देय और चुकाने योग्य होगा जब अंतिम जीवित उधारकर्ता की मृत्यु हो जाती है या वह घर बेचना चाहता है, या स्थायी रूप से बाहर चला जाता है।

• घर के मालिक की मृत्यु होने पर, कानूनी उत्तराधिकारियों के पास घर रखने या बेचने का विकल्प होता है। अगर वे घर बेचने का फैसला करते हैं, तो बिक्री की आय का उपयोग बंधक चुकाने के लिए किया जाएगा, शेष उत्तराधिकारियों के पास जाएगा।

• राष्ट्रीय आवास बैंक (एनएचबी) द्वारा बनाई गई योजना के अनुसार ऋण की अधिकतम अवधि 15 वर्ष है। संपत्ति का अवशिष्ट जीवन कम से कम 20 वर्ष होना चाहिए। जहां उधारकर्ता 15 वर्ष से अधिक समय तक जीवित रहता है, वहां ऋणदाता द्वारा आवधिक भुगतान नहीं किया जाएगा। हालांकि, उधारकर्ता का अपनी संपत्ति पर कब्जा जारी रख सकता है।

• वित्तीय वर्ष 2008-09 से, प्रतिगामी बंधक ऋण पर प्राप्त एकमुश्त राशि या आवधिक भुगतानों पर आयकर या पूंजीगत लाभ कर नहीं लगेगा।

नोट- प्रतिगामी बंधक प्रतिवर्ती में एक निश्चित ब्याज छूट वाला उत्पाद है। इसपर अभी तक ब्याज दरों में बदलाव का असर नहीं पड़ता है।

आवश्यक – फाइन प्रिंट पढ़ने का अभ्यास करने में आपकी मदद करने के लिए यह भाग फाइन प्रिंट किया गया है। ऋण करार का दस्तावेजीकरण लगभग 50 पृष्ठों का है और इसकी भाषा जटिल है। अगर आपको लगता है कि हर कोई बैंक के साथ एक ही करार पर हस्ताक्षर करता है, तो पढ़ने की क्या जरूरत है? आप एक सूचित निर्णय नहीं ले रहे हैं। अगर आपको लगता था कि अगर कोई समस्या होती तो कोई मुझे यह इशारा करता, तो शायद उन्होंने किया लेकिन आप इसे पढ़ या सुन नहीं सकते थे। फिर से विचार करना! सभी ऋण करार में उधारकर्ताओं और उधारदाताओं के अधिकारों को पारदर्शी तरीके से स्पष्ट रूप से व्यक्त नहीं किया जा सकता है। होम लोन एग्रीमेंट आपको पहले से उपलब्ध नहीं कराया जा सकता है ताकि आपके द्वारा एग्रीमेंट पर हस्ताक्षर करने से पहले इसे पढ़ा और समझा जा सके। पर्याप्त समय में उधारकर्ता को एक प्रति सौंपने में देरी करने के लिए हर तरीके का इस्तेमाल किया जा सकता है। कुछ क्षेत्रों पर आप ध्यान केंद्रित कर सकते हैं ए) कुछ बैंकों द्वारा उनके गृह ऋण करार में शामिल "रीसेट क्लॉज" की जांच करें जो उन्हें भविष्य में निश्चित दर ऋणों पर भी ब्याज दर बदलने की अनुमति देता है। बैंक 3 या 2 साल के अंतराल के लिए अपना रीसेट क्लॉज सेट कर सकते हैं। वे कहते हैं कि एक ऋणदाता के पास एक करार नहीं हो सकता है कि 15 से 20 वर्षों के पूरे कार्यकाल के लिए एक निश्चित दर निर्धारित की जाती है क्योंकि इससे आस्ति-देयता बेमेल हो जाएगी। अपने बैंक से बात करें। बी) कृपया "असाधारण परिस्थितियों" (यदि ऋण करार में कहा गया है) शब्द पर स्पष्टीकरण मांगें, जिसके तहत आपके बैंक द्वारा ऋण दरों में एकतरफा बदलाव किया जा सकता है। सी) एक सामान्य व्यक्ति सोचता है कि डिफॉल्ट का आदर्श अर्थ एक या एक से अधिक ऋण किस्तों का भुगतान न करना है। कुछ ऋण दस्तावेजों में इसमें तलाक और मृत्यु (व्यक्तिगत मामले में) और नागरिक मुकदमेबाजी या आपराधिक अपराध में शामिल होना भी शामिल हो सकता है। डी) क्या ऋण करार में कहा गया है कि ऋण का संवितरण सीधे बिल्डर या डेवलपर को किया जा सकता है और तैयार संपत्ति के मामले में उसके विक्रेता को और/या ऐसे अन्य तरीके से किया जा सकता है जो पूरी तरह से बैंक द्वारा तय किया जा सकता है? कर्ज लेने वाले ही हैं जिनकी संपत्ति के मूल कागजात बैंक के पास रखे हुए हैं, तो बिल्डर को भुगतान क्यों किया जाए। संपत्ति के कब्जे में कुछ मामलों में देरी हुई है जब बिल्डर के नाम पर चेक जारी किया गया था और बिल्डर ने उधारकर्ता को देरी से जुर्माना देने से इनकार कर दिया था। ई) क्या करार आपके ऋण को तीसरे पक्ष को सौंपने में सक्षम है? बैंक के साथ ऋण करार करने से पहले आप बैंक की प्रतिष्ठा और विश्वसनीयता को ध्यान में रखते हैं। क्या आप तीसरे पक्ष के अधिग्रहण से सहज हैं या आपको उस स्थिति में अपना गृह ऋण एक बैंक से दूसरे बैंक में स्थानांतरित करने की अनुमति दी जानी चाहिए? अस्पष्ट खंड देखें और बैंकर के साथ चर्चा करें। कुछ करार में कहा गया है कि रोजगार आदि में बदलाव के बारे में पहले से सूचित किया जाना चाहिए, बिना "बहुत पहले" शब्द की मात्रा निर्धारित किए बिना। एफ) एक मामले में ऋण दस्तावेज कहता है कि "पूर्व-अनुमोदन पत्र जारी करने को बैंक द्वारा आवास ऋण देने की प्रतिबद्धता के रूप में नहीं माना जाना चाहिए और गृह ऋण संसाधित नहीं होने पर भी प्रसंस्करण शुल्क वापस नहीं किया जा सकता है"। ऐसा लगता है कि यह कभी खत्म नहीं होता है। ऊपर दिए गए केवल सांकेतिक उदाहरण हैं जो विभिन्न स्रोतों द्वारा देखे गए/रिपोर्ट/संकेत किए गए हैं। हालाँकि, हमारा मुख्य उद्देश्य आपको फाइन प्रिंट पढ़ने की आदत डालना था। यदि आपने इसे पढ़ा होगा तो आप किसी भी दस्तावेज में फाइन प्रिंट पढ़ने के महत्व को समझ गए होंगे और हमने अपने उद्देश्य को प्राप्त कर लिया है। केवल इच्छा है कि मैं वास्तविक मामलों की तरह प्रिंट को छोटा कर सकूं.

अनुबंध

ईएमआई गणना का उदाहरण (निवल स्थिर ऋण)

ऋण की राशि x आरपीएम x (1+पीएम)
                         (1+पिएम)

• आरपीएम = प्रति माह ब्याज (प्रति वर्ष ब्याज दर/12)
• एन= किश्तों की संख्या

एनबी: यदि आपके पास ईएमआई के लिए एक निश्चित बजट है तो आप अन्य चरों को बदलकर जैसे कि ब्याज दर को कम करके या ऋण की अवधि को बढ़ाकर ऋण राशि पर पहुंच सकते हैं। इसे ट्रायल-एंड-एरर दृष्टिकोण द्वारा ईएमआई गणना के माध्यम से भी प्राप्त किया जा सकता है।